City Tycoon — градостроительная игра, в которой игроки выступают бизнесменами, инвестирующими свой капитал в расширение города. Главная цель, которая стоит перед ними — увеличить стандарты жизни, то есть повысить уровень счастья горожан. При этом Городской совет накладывает свои ограничения на этот процесс — проекты, в рамках которых и предстоит действовать, то, что Горсовет хотел бы сделать сам, но не сделал из-за недостатка бюджета. Игрокам предстоит побороться за звание самой внимательной к горожанам компании, умело выбирая планы, используя доступное место и решая, какое количество и каких проектов им по плечу.

Во время игры на столе возникает и ширится город —  для этого на стол выкладываются и присоединяются друг к другу плитки, каждая из которых представляет собой отдельный район города. Чтобы получить преимущества, которые даёт район, к нему необходимо подвести электричество и воду. В некоторые нужно поставлять предметы роскоши, другие их производят, а третьи не дают ничего кроме счастья (например, больница).

Ресурсы у игроков общие и приобретаются у электростанций, служб водоснабжения и т.д. Однако они не бесконечны, поэтому игрокам предстоит решать, в какие районы поставлять ресурсы раньше, а в какие позже и поставлять ли.

Игра проходит в четыре этапа — здания становятся всё выше и шире, требуют всё больше ресурсов, но и предоставляют всё более выгодные преимущества. Каждый этап проходит в три фазы: сначала игроки выбирают инвестиционные планы из доступных на этот раунд, затем строят новые районы города, выкладывая на стол плитки, а после подвозят в них ресурсы. Сырьё всегда подвозится бесплатно, а за транспортировку всего остального через чужие районы придётся платить их хозяевам, другим игрокам.

Задача, которая стоит перед игроками — замечать и использовать комбинации районов, что позволяет реализовывать разные стратегии. Например, сосредотачиваться на извлечении прибыли, либо создавать монополию на доступные ресурсы или распределение предметов роскоши, либо мешать другим игрокам получать ресурсы, либо строить только те районы, что приносят необходимые для победы очки (счастья горожан), и т.д. У каждой стратегии есть свои плюсы и минусы, и иногда под влиянием соперников игрок вынужден перескакивать с одной из них на другую.

В City Tycoon из видеоигры Sim City перекочевало разделение районов на жилые, коммерческие и промышленные зоны, а также потребности горожан в товарах первой необходимости и роскоши.

Игра масштабируема. Во-первых, доступные плитки выдаются по количеству игроков — по 6 штук за участника. Во-вторых, только впятером игроки расширяют город по всем четырём направлениям; вчетвером — только по трём направлениям; втроём — по двум, вдвоём — по одному.